最近很多人討論如果美國下半年加息，香港究竟會否跟加？如果跟加，對甚麼人有影響？
甚麼是最優惠利率？
首先，先和大家溫習一下現時最優惠利率的情況。最優惠利率是銀行向其信譽最良好、風險最低的優質客戶提供貸款的基本利率。按揭、私人貸款的利率，銀行會根據情況用最優惠利率加或減一定百分比，從而得出實際利率。現時市場上有4種最優惠利率，分別係滙豐銀行、恒生銀行及中銀香港的5%，華僑銀行5.5%，建設銀行、星展銀行及富邦銀行的3.375%，以及其餘銀行的5.25%。5%那些坊間叫做「細P」，5.5%叫「大P」。
現時市場上的按揭計劃中，九成人都是用H按。現時絕大部份的H按計劃都有封頂機制作為「保護網」，以保障當拆息突然急升，都有保護網保障，業主唔使大。而封頂位是以最優惠利率作計算。現時H按的封頂息率一般係以P-1.75%至P-2.25%封頂，不論用邊種封頂方法，最後實際按息都係3.25%。例如豐銀行、恒生銀行及中銀香港，一般是以P-1.75%，而華僑銀行，就以P-2.25%封頂，大家最後封頂的實際按息都係3.25%。
如果香港一旦加最優惠利率，究竟對邊班人最受影響？
第一班人是打算申請按揭的人。如果他們用H按，由於H按的封頂息率是以P按計算，當最優惠利率調升，他們的封頂息率也會上升。例如銀行加息0.125%，他們原本的鎖息上限3.25%，最後會上升至3.375%。想申請P按的原理也是一樣，同樣會上升。另外，入息要求由於是以按揭利率計算，按揭入息門檻都會要求多了。
【案例分析】400萬物業 9成按揭加息影響對比
| 類別 | 項目 | 加息前 (現時 3.25%) | 加息後 (升至 3.375%) | 影響 / 變化 |
| 基本設定 | 物業樓價 | $4,000,000 | $4,000,000 | – |
| 按揭成數 | 9 成 | 9 成 | – | |
| 總貸款額 | $3,600,000 | $3,600,000 | – | |
| 供款負擔 | 每月供款 | $15,667 | $15,915 | 🔺 每月多供 $248 |
| 上車門檻 | 最低月薪要求 | $31,335 | $31,831 | 🔺 要求提高 $496 |
假設上車朋友打算買入400萬荃灣中心，用H按申請9成按揭及按揭利率3.25%，每月供款為$15,667，如果銀行加息，3.25%利率加至3.375%，每月供款增加$248至$15,915。另外，申請按揭門檻都會提高，原本在3.25%的情況下，月薪$31,335便符合要求，但加息後，便會升至$31,831才符合資格。所以加息對按揭要求及每月供款都會有影響。
第二班是現時供樓的業主。假設他們現時使用的按揭利率的封頂息率是P-1.75%(用細P 5%)，假設當最優惠利率上升0.125%，他們的封頂息率也會上升至3.375%。例如他們貸款額為500萬，如果按揭利率由3.25%升至3.375%，每月供款由$21,760增加345元至$22,105。
| 項目 | 加息前 (現時) | 加息後 (+0.125%) | 變化/影響 |
| 最優惠利率 (細P) | 5.00% | 5.125% | 🔺 上升 0.125% |
| 封頂息率公式 | P – 1.75% | (新的 P) – 1.75% | (公式不變，P值改變) |
| 實際執行按揭利率 | 3.25% | 3.375% | 🔺 上升 0.125% |
| 每月供款金額 | $21,760 | $22,105 | 🔺 增加 $345 |
📌 總結影響人群
| 受影響人士 | 主要影響 | 影響程度 |
|---|---|---|
| 打算申請按揭人士 | 供款增加 + 入息要求提高 | ★★★☆☆ |
| 現有供樓業主 | 每月供款輕微上升 | ★★☆☆☆ |
不過，至於香港銀行會否跟隨加息，先缺條件是美國會否加息，就算是美國加息，香港銀行亦未必跟加。如果有進一步息口資訊，會再和大家分享。
