香港買樓，新手很容易只盯着樓價，忽略了從交易到持有、再到轉手的一連串額外成本 —— 這些開支少則占樓價 1%-3%，多則累計數十萬甚至上百萬，隨時讓置業預算超支、資金鏈緊張。不論是首次上車的港人、計劃置業的新來港人士，還是想在港投資的買家，都必須提前摸清這些「隱形成本」，做好全面預算規劃，避免交易中手忙腳亂、持有時負擔驟增。
Table Of Contents
一次性政府稅項
現時不論是本地人還是海外人，都是收劃一的從價印花稅，400萬以下100元。
交易相關費用
- 地產代理佣金
- 一般慣例買方付樓價約 1% 作佣金，實際可議，有時會做到 0.5% 或由發展商包佣（金）。
- 二手市場通常買賣雙方各付約 1%，但可以視乎市況與代理談判。
- 律師費（樓契及按揭文件）
- 需要律師草擬及處理買賣合約、轉讓契（assignment）、按揭契等文件。
- 市場常見做法：約佔樓價 0.1% 左右，或者以級距收費，例如 300 萬以下約 7,000 元，500–1000 萬約 8,000–9,000 元，如個別律師樓表列。
- 特殊個案如舊樓、丁屋、業權複雜，律師費可顯著提高。
- 註冊及雜費
- 轉讓契、按揭契需到土地註冊處登記，每份文件固定收費，例如註冊一份按揭或轉讓契約約 500 元起。
- 另外可能有樓宇測量報告、身份見證等零碎支出，通常是幾百至一兩千元級別。
按揭相關成本
- 按揭利息成本
- 香港按揭多數以 HIBOR 或最優惠利率（P）做基準，屬浮息，還款額會隨市況變動。
- 常見 H 按設計為「H＋某個%，上限為 P 減某個%」，實際供款以兩者較低者計，變相有利率頂帽。
- 按揭批核及估價差額
- 銀行會按金管局 LTV 指引和你收入（DSR 上限約 50%）去決定成數，自住首置 1,000 萬樓以下最高可做到 9 成按揭，有上限貸款額。
- 如銀行估價低於成交價，只會按估價成數批出貸款，買家要多預現金補差額（俗稱「估足」「估唔足」情況）。
- 按揭手續費及保險
- 倘想申請高成數按揭，需要購買按揭保險或買私營保險，實際費用因銀行及計劃而異。
物業持有期間固定開支
- 差餉及地租
- 差餉按估值年租金的一定百分比計算，一般由業主繳付，屬長期持有成本之一。
- 部分物業同時需繳付地租，尤其是政府批地年期未滿的情況，金額視乎地契條款。
- 管理費
- 有管理處的樓宇需要支付管理費，金額視乎屋苑設施、座數、面積，一般每月由幾百至數千元不等。
- 豪宅或會所設施齊全屋苑，管理費可成為相當大的持有成本。
- 維修及大維修基金
- 日常維修：例如冷氣、喉管維修等，雖然不屬固定金額，但長期持有必然要預留預算。
- 大廈大維修：業主需要按單位面積比例分擔外牆翻新、升降機更換等費用，一次過可能涉數萬到數十萬不等。
其他潛在／間接成本
- 裝修及傢俬電器
- 一般二手或一手樓都要裝修，簡單裝修都輕易過十多二十萬，高檔裝修可以去到幾十萬甚至更多。
- 冷氣、雪櫃、洗衣機等家電同樣需要額外預算，尤其是由租樓轉自住，原本租樓的家電不一定可帶走。
- 置業現金流機會成本
- 大量首期及印花稅占用現金，會影響你投資其他資產（如股票、ETF）的機會，這是財務層面的「隱藏成本」。
- 按揭供款亦會增加每月固定支出，影響未來創業或收入波動時的財務彈性。
- 賣出時的成本（將來放盤）
- 賣樓時通常要付地產代理佣金約樓價 1%，同樣可以議價。
- 亦需要律師費處理轉讓文件，金額類似買入時賣方部份收費。
香港買樓除樓價外主要開支有哪些？
買樓一次性成本涵蓋從價印花稅（400萬以下僅100元）、地產代理佣金（約1%，可議價）、律師費（樓價0.1%，如300萬以下7,000元）及註冊雜費。按揭相關如高成數保險及估價差額亦需預留。持有期則有管理費、差餉及維修基金。
自住首置按揭成數及相關成本？
金管局指引下，自住首置1,000萬以下樓宇最高9成按揭，受收入DSR（50%上限）限制。若銀行估價低於成交價，買家須補現金差額。高成數按揭需購按揭保險，費用視銀行計劃而定；利息多以HIBOR+P浮動計算。
買樓後長期持有及轉售有何隱藏成本？
每月固定開支包括管理費（數百至數千元）、差餉、地租及維修預算，大廈大修可達數萬至十萬。裝修家電另計10-50萬，首期佔用影響股票ETF投資機會。賣樓時佣金約1%、律師費類似買入，總成本易超預期。
