供平過租係點樣計出來？有盲點？

中國人傳統鍾情買磚頭，近2年香港樓價回調，最近新聞經常出現供平過租的新聞，日前柴灣居屋山翠苑一個379平方呎的單位，以298萬元成交，以七成按揭計算，每月供款不足HKD10,000，較同類市值月租單位12,000已經便宜了一截，是「供平過租」。究竟市場上有幾多種「供平過租」的計算方法？這些方法是否有盲點？本文剖析供平過租的各項迷思。

供平過租主流計算方法

按揭每月供款vs租金支出

現時市場上有2種主流的供平過租計算方法，第1種是用按揭成數的每月供款，比對市場上同類型單位的租金。假設1個300萬的私樓，同類型單位的租金為HKD9,000。假設買家承造7成按揭，以現時實際按息3.625%計算，每月供款約為HKD9,577元。未能實踐到「供平過租」。如果租金在9,577以上，則有機會實踐到「供平過租」。

每月供樓開支:HKD9,577	租金：HKD 9,000	租金：HKD 10,000
供平過租?	沒有	有
供樓較租金開支	+HKD577	– HKD 423

*以樓價300萬，按揭成數7成及還款期30年計算。

按揭利息開支vs租金支出

第2種供平過租的計算方法，是計算按揭的利息開支。租樓是一種「支出」，因此有人會以買樓的按揭利息開支作為比較。以同一個300萬單位情況計算，每月供款約為HKD9,577，30年的全期利息約為$1,347,748，首年當中約6千多元為利息支出，以第一個月利息$6,344開支計算，對比HKD9,000的租金，便宜了四成多。如果供樓拆息繼續向下走，按揭利息支出與租金的差距便會更大。

每月供樓利息：$6,344	租金：HKD 9,000	租金：HKD 10,000
供平過租?	有	有
供樓較租金開支	-HKD2,656	– HKD 3,656

*以樓價300萬，按揭成數7成及還款期30年計算。

供平過租盲點

供平過租看似吸引，但大家要注意以下4大盲點。

按揭成數愈高，供款愈大

不論是以每月供款或利息開支計算，與借按揭的按揭成數有莫大關係。如果借九成按揭，每月供款便會大一點，較難實現供平過租，借兩、三成按揭，每月供款及利息便少一點，自然較易做到供平過租，所以是一個數字遊戲。

能否應付首期

買樓人士至少要支付1成首期作為買樓開支，要有首期才能買樓，而首期也是機會成本，如果不買樓，可把首期用作其他投資用途，置業前必須計算清楚。

業主的責任

業主的額外開支:認清買樓租樓是2個概念，買樓成為業主，便要揹起業主的責任，除了一開始要支付印花稅及律師費，其後亦要繳付差餉、地租、管理費等開支，另外，一些個別單位，例如開放式廚房是需要繳付開放式廚房消防年檢的價錢，有些人會把這些開支斗算入供樓的成本。

息口走勢不確定

以上2個例子是以現時實際按息3.625%計算，當息口下跌，香港銀行再減息，業主每月按揭供款的確可以更少，但供樓是一個長達廿幾三十年的周期，按揭利率有機會回升，無人有息口水晶球在手，因此只是一個預估。

樓價是否供平過租，其實並非買樓的重要考慮因素，買樓租樓沒有對錯，最重要是財務及生活考量。小編是追求屋企安定之人，所以是有買樓自住的，只要計好數又適合自己便可以。